A pesar de la disolución, el gobierno asegura que los consumidores pueden seguir presentando sus reclamos a través de la Ventanilla Única de Defensa del Consumidor y otros medios virtuales o presenciales.

El Gobierno justificó la disolución del Servicio de Conciliación Previa en las Relaciones de Consumo (COPREC) argumentando que era una instancia burocrática que duplicaba tareas con otros organismos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y tenía bajos niveles de eficiencia. Además, señaló que esta medida permitirá al Estado un ahorro anual de $650 millones, que se destinaban a honorarios de los conciliadores y a gastos operativos.

La entrada El Gobierno disolvió el COPREC se publicó primero en ACAPPH.

La única manera de tomar decisiones en un consorcio es a través del órgano deliberativo, según lo previsto en el artículo 2058[3] del CCCN. El espíritu de las normas de aislamiento social, preventivo y obligatorio, hacen indispensable que los administradores de consorcios, establezcan protocolos y procedimientos acordes a la situación epidemiológica, limitando la circulación y aglomeración de personas en espacios comunes. –

En este escenario, es absolutamente imposible el desarrollo presencial de una asamblea. Toda la normativa apunta a su suspensión hasta el levantamiento del aislamiento obligatorio. En virtud de ello nos preguntamos: ¿En qué medida es válida la convocatoria a una asamblea virtual? ¿Existiría alguna posibilidad de tomar decisiones en un consorcio sin el requisito de estar presente en una asamblea? ¿Es posible la toma de decisiones fuera del ámbito de la asamblea conocida y reglamentada?

El art. 2056 del CCCN prescribe:  Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:

1. m) Determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación…”

Los legisladores, dejaron en claro, que todos los consorcios tienen dentro de su reglamento, alguna mención sobre el tema de las asambleas, en cuanto a su convocatoria, periodicidad y notificación, para el caso que alguno de los reglamentos no las tuviera incorporadas, la nueva normativa trae algunos artículos que pueden suplir la falta, ellos son el: arts. 2059, 2060, 2061, 2062 y 2064.

SI bien no distingue las asambleas en “ordinarias” y “extraordinarias” nos inclinamos a entender que se respeta lo establecido en los reglamentos, si es que estuvieran diferenciadas, especialmente en lo que se refiere al plazo de la convocatoria que es distinto entre ellas.

Tal como se encuentra redactado, los legisladores utilizaron el término “reunión” de propietarios, al referirse a la definición de asamblea al igual que lo hacen en el art. 2058,^[4]  dos veces en dos artículos distintos.

¿Qué se entiende por reunión?

“Se entiende por reunión a la agrupación de varias personas en un momento y espacio dados voluntaria o accidentalmente. La reunión es una de las expresiones más características de todo ser vivo que se considere gregario y esto es especialmente importante en el caso del ser humano. La reunión de diferentes individuos en un lugar y momento específico puede llevarse a cabo de manera planificada, con un objetivo delimitado y con un tiempo de duración planeado, pero también puede darse de manera espontánea, por razones casuales y sin mayores propósitos.”^[5]

De ello se podría interpretar que la toma de decisiones se haría únicamente en una forma “presencial”. ^[6]

Es justamente, esta reunión la que se encuentra suspendida, por lo tanto, ninguna duda cabe, que, con la legislación vigente, no existe posibilidad alguna de utilizar algún método de los denominados tics [7]   para suplir las asambleas presenciales. –

¿Cuáles son los escenarios posibles para la toma de decisiones en el período de suspensión de las asambleas?

A nuestro entender el consorcio debería diferir las siguientes cuestiones que únicamente se deciden en asamblea. El resto de las decisiones que le competen al administrador establecidas en el CCCN y las leyes locales, se encuentran a salvo de estos decretos.

1) Establecimiento de expensas extraordinarias (art. 2048 C.C. y Com)[8]

2) Rendición de cuentas (Art. 2067 inc. e)

3) Nombrar y despedir al personal del consorcio (art 2067 inc. f)

Renovación del mandato del administrador

El instituto de la renovación del administrador se encuentra normado en la ley 5932 (que modifica la ley 941 CABA): Duración: “El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado por ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa (90) días de cumplidos los dos (2) años de otorgamiento de reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.

El administrador tiene un plazo de un año para el ejercicio de su función.

Es designado, su mandato puede ser renovado, y removido antes de su vencimiento, por asamblea ordinaria o extraordinaria con la mayoría absoluta establecida en el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación.

(Conforme texto Art. 1º de la Ley Nº 5.932, BOCBA N° 5286 del 03/01/2018).”

Es aquí donde se plantea el gran interrogante, ¿el administrador sigue en sus funciones, por imposibilidad de convocar a asamblea por las imposiciones establecidas en los DNU vigentes hasta el 31.3.20? ¿Se encuentran los propietarios habilitados para auto convocarse y elegir un nuevo administrador, por vencimiento del mandato?

Entendemos que el administrador deberá seguir en sus funciones hasta que pueda convocar una asamblea para que pueda ser reemplazado o confirmado en sus funciones, dado que la jurisprudencia entiende que “cuando se encuentra vencida la designación del administrador y no se designa uno nuevo, este permanece en el cargo hasta su reemplazo, en forma concordante con lo previsto por el art 257 de la Ley General de Sociedades. El simple vencimiento del término para el cual fue designado el administrador no produce ipso iure la cesación de la designación en el cargo cuyas funciones subsisten en tanto no fuera revocado el mandato por los otorgantes (sumario nro. 25934 de la base de datos de la secretaría de documentación y jurisprudencia de la Cámara civil (Cnciv. Sala E CDPHC/SER S/RENDICION DE CUENTAS 7/05/15)[9]   y, por ende, estaría prohibido a los propietarios auto convocarse para nombrar un nuevo administrador, por las razones ya expuestas.

(*) Abogada/mediadora. dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar

[1] DNU 260/2020

[2] 2020-2592-GCBA DGDYPC

[3] CAPÍTULO 5. Asambleas.

Artículo 2058.- Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:

1. a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;
2. b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;
3. c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento
4. d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere.

[4] Artículo 2058.- Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver.

[5] Definición ABC http://www.definicionabc.com/general/reunion.php.

[6] Asambleas. Incorporaciones del nuevo Código Civil y Comercial. pág 200/201.Libro Administrando en los tiempos del nuevo Código Civil y Comercial. Manual teórico práctico para consorcios de Propiedad Horizontal-2da edición actualizada 2016. Dras Liliana Mabel Corzo/Diana Claudia Sevitz.

[7] Las tecnologías de Información y Comunicación (TICs) son el conjunto de herramientas relacionadas con la transmisión, procesamiento y almacenamiento digitalizado de la información. Un aliado del emprendimiento, tanto en nuevos conceptos como en lo tradicional.

[8] Debe también pagar la expensas comunes extraordinarias dispuestas por resoluci

[9] MILLA GARCIELA C/COSNROCIO BERNARDO DE IRIGOYEM 126 Y 130 S/NULIDAD E ASAMBLEA Cámara Civil sala L – Expte 75235/2017 28/12/18

Citar: elDial.com – DC29D3

Publicado el 30/03/2020

Copyright 2020 – elDial.com – editorial albrematica – Tucumán 1440 (1050) – Ciudad Autónoma de Buenos Aires – Argentina

La entrada Asambleas de consorcio virtuales en tiempo de coronavirus se publicó primero en ACAPPH.

De tal modo, por medio de la Resolución emitida, se dispuso de:

• Artículo 1°: Autorízase a las entidades habilitadas por el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, a dictar en forma virtual los cursos de capacitación de administradores para el otorgamiento de certificados, para la “inscripción y actualización de la matricula”, conforme lo establece el inciso f del artículo de 4 de la Ley N° 941, hasta tanto subsista la emergencia sanitaria y el estado de situación epidemiológico.

• Artículo 2°: Establézcase como requisito para la práctica de la modalidad virtual, mantener los contenidos, carga horaria y duración, que hayan sido oportunamente determinados y declarados ante el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal.

• Artículo 3°: Recomiéndase la suspensión temporal de las actividades presenciales de enseñanza relativas a los cursos mencionados en el artículo 1º de la presente.

• Artículo 4°: Publíquese en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, para su conocimiento y demás efectos, comuníquese al Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal. Cumplido, archívese.

Les recordamos a todos los interesados, que ACAPPH se encuentra habilitado y cumple con los requisitos para poder dictar los Cursos de forma Virtual. Quienes quieran inscribirse, puede hacerlo enviando un email a relacionesinstitucionales@acapph.org.ar

Quienes quieran leer de forma completa la Resolución pueden descargarlo desde aquí, o bien leerla a continuación:

La entrada Se autorizaron los cursos para Administrador en forma Virtual se publicó primero en ACAPPH.

En la misma se dispone de lo siguiente:

• Prórroga excepcional hasta el 31/05/2020 inclusive, para la duración del mandato a los Administradores de Consorcios en CABA (en cuya renovación y rendición de cuentas debía ser tratada mediante asamblea presencial y que coincide con los tiempos de cuarentena). En caso de que el Consorcio haya implementado la Asamblea Virtual, se exceptúa este punto.

• Los administradores deberán comunicar de forma digital a los integrantes del consorcio, que si bien existe la prórroga excepcional, se les debe hacer saber que les asiste la posibilidad de oponerse conforme lo dispuesto en el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación.

• La asamblea en caso de tener que ser realizada, podrá realizarse por la modalidad a distancia, debiendo facilitar el uso de la plataforma o cualquier canal digital, dando la posibilidad de votar y que la asamblea pueda ser conservada en formato digital.

A continuación, les dejamos la disposición completa o bien pueden descargarla, haciendo click aquí:

La entrada Logro de ACAPPH: Emergencia Sanitaria. COVID-19 se publicó primero en ACAPPH.