La iniciativa prevé que los residentes en los más de 1.600.000 departamentos existentes en la Ciudad puedan visibilizar las facturas de los gastos efectuados por el consorcio. Abarca una amplia lista de abonos que van desde los servicios como la electricidad, agua y gas; hasta los trabajos de reparación hechos en los departamentos y en sectores comunes y las tareas periódicas de mantenimiento de ascensores, tanques de agua y matafuegos.

Según las fuentes del sector consultadas por LA NACION, la posibilidad de contar con los comprobantes era una instancia ya prevista en la normativa que regula el funcionamiento de los consorcios, pero que no era de cumplimiento obligatorio hasta hoy. En algunos casos, los propietarios desconocían el detalle del destino del dinero que pagaban por las expensas de los edificios y les resultaba dificultoso obtener la precisión de parte de la administración.

De hecho, desde el Gobierno porteño indicaron que en el primer semestre de 2024 recibieron, en el área de Defensa al Consumidor, unas 1249 denuncias contra administradores de consorcios. La principal problemática fue la falta de acceso a la documentación del consorcio, con un 18,2% del total de los casos.

En un comunicado oficial el jefe de gobierno porteño, Jorge Macri, sostuvo que “brindar soluciones para que los vecinos accedan a información de manera clara y sencilla, como en este caso saber en qué se gasta el dinero que va a las expensas de donde viven, es parte de nuestro trabajo para que haya más orden en la ciudad”.

La nueva reglamentación también introduce la obligatoriedad de consignar un enlace a la AFIP. Este acceso permitirá al propietario verificar si el administrador cumplió con el pago de aportes de la seguridad social de aquellos empleados del consorcio.

“Desde Defensa al Consumidor brindamos asesoramiento y recibimos denuncias por incumplimientos a la Ley 941, que regula la actividad de los administradores de consorcio en el ámbito de la Ciudad. La misma prevé una instancia de conciliación, con el objeto de resolver de manera ágil y cercana los requerimientos que plantean los vecinos”, apuntó César Torres, secretario de Gobierno y Vínculo Ciudadano.

En la ciudad de Buenos Aires existen cerca de 10.000 administraciones de consorcios de edificios. Para funcionar deben estar inscriptas en un registro público que fue creado por ley en 2002. La normativa, además, regula las obligaciones, mandatos, multas por incumplimiento y los procedimientos administrativos de cada una.

En su articulado dispone, entre otros puntos, que la liquidación de expensas que llega a los residentes de un edificio cada mes contenga datos del consorcio, las remuneraciones al personal y aportes, el estado financiero, el resumen de los movimientos bancarios, el estado patrimonial, los datos de juicios y los pagos por suministros, servicios, abonos y seguros.

Para quienes incumplen, la ley estipula sanciones que incluyen apercibimientos, multas que pueden llegar a los 10.000.000 de pesos y hasta la suspensión y exclusión del registro. Para evitar la infracción, desde este 1 de agosto deberán incorporar también el código QR o un enlace web a una carpeta que contenga las imágenes escaneadas de los comprobantes respaldatorios.

Buena recepción

Victoria Loisi, de la Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, evaluó a la disposición como “una muy buena porque el propietario va a poder ver y descargar fácilmente, hasta desde un celular, todos los gastos del mes”. “Era un reclamo permanente que no se logró resolver en años. En muchos casos, los vecinos no sabían qué era lo que estaban pagando y se volvía difícil acceder a la documentación”, aseguró.

Sin embargo, en diálogo con LA NACION, Loisi expresó sus dudas respecto de cómo será la implementación. “Hay administradores de consorcio que son personas un poco más grandes de edad y que no terminan de entender, por ejemplo, cómo aplicar lo del QR”.

En la misma línea, desde la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), su presidente Miguel Ángel Summa, consideró que la medida dará “transparencia” a la gestión de los administradores; no obstante, adelantó la posibilidad que se presenten “inconvenientes” en su aplicación a partir de las dificultades de comprensión del nuevo sistema digital.

“Se podría hacer una implementación en forma gradual porque, por ejemplo, un administrador que tiene a cargo unos 140 edificios va a tener que subir cerca de 1500 comprobantes en los primeros días de cada mes”, precisó el presidente de CAPHyAI que reúne a más de 1000 socios.

Christian Tettamanti, vicepresidente de la Asociación de Administradores de Consorcios de la Propiedad Horizontal de la ciudad de Buenos Aires, explicó que en muchos edificios ya está garantizado el acceso a los comprobantes de gastos dentro de la liquidación de las expensas a través de una aplicación proporcionada por cada administración.

“Esto que arranca hoy viene a dar a luz a lo que muchas administraciones implementan hace muchos años, solo que ahora será obligatorio”, precisó. Además, respaldó la resolución que entra en vigencia al señalar que “es muy importante que todos los vecinos tengan la información sobre dónde se está gastando la plata”.

Principal problema

La problemática de la falta de acceso a la documentación del consorcio fue la principal demanda detectada por el Gobierno porteño a partir de las denuncias recibidas contra las administraciones de consorcios.

A esos casos, le sigue el desconocimiento por parte del administrador de la ejecución de las medidas adoptadas por la asamblea de propietarios. En tercer lugar, los porteños denunciaron que el administrador lleva de manera actualizada los libros obligatorios del edificio. Y cierra el relevamiento la falta de convocatoria a asambleas y las irregularidades, asociadas a una falta de información, en la liquidación de expensas.

Frente a ello, se informó que los vecinos consorcistas pueden realizar denuncias de manera virtual y sin tener que movilizarse de sus domicilios a través de la página web. “El procedimiento prevé una audiencia de conciliación para poder resolver las controversias de manera ágil y sin costos para ambas partes”, sostuvo la gestión porteña.

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En esta ocasión autoridades de ACAPPH y CEMERA (Cámara Argentina de Protección contra Incendios), fueron quienes estuvieron a cargo del Curso de Actualización.

Cabe destacar que el curso es actualizado constantemente y cumple con el inc. f del artículo 3° de la Ley N° 3254, donde exige a los Administradores de Consorcios habilitados en el Registro Público de Administradores (RPA), a la obtención y presentación del certificado del mismo, para poder realizar la renovación anual en el RPA. Además es dictado por autoridades y/o profesionales de distintos rubros relacionados al mundo de la Propiedad Horizontal, para que los Administradores estén al día con las obligaciones emanadas de toda las normativas vigentes. A su vez, los participantes tienen la oportunidad de interactuar entre sí, para conocer nuevas experiencias, debatir y sobre todo, evacuar dudas relacionadas a su rol.

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