Cuáles son las normas de la nueva IGJ para los countries

La IGJ de la era Milei derogó este miércoles una resolución de Ricardo Nissen que imponía a los clubes de campo y otros conjuntos inmobiliarios preexistentes a la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación en 2015 a adecuarse a esta norma en todos los casos, explicó Francisco Álvarez, del estudio Allonca & Asoc.

La nueva IGJ deja sin efecto una resolución general del año 2020 y modifica otra, las que imponían a los clubes de campo y conjuntos inmobiliarios preexistentes que se adecúen a las previsiones del Código Civil y Comercial que les impone como derecho de propiedad horizontal y derecho de propiedad especial y todo en un plazo de un año, bajo apercibimiento de no registrar los actos societarios emanados de estas, comentó.

Para qué countries será optativo ser consorcio

Los countries a los que se aplican estas normas son los preexistentes al Código Civil y Comercial, o sea, los establecidos como derechos personales o donde coexistieran derechos reales y personales, y que estuvieran organizados como asociación civil o bien asociación civil bajo la forma de sociedad, precisó.

Son derechos reales:

• Propiedad de los participantes de las parcelas residenciales.
• Propiedad y dominio de la asociación civil en forma de sociedad anónima con respecto a las áreas de uso común.
• Servidumbre predial vinculante de los sectores residencial y común (las calles internas).

Y los derechos personales consisten en ser parte y accionista de la sociedad anónima que tiene en cabeza el derecho real de dominio sobre áreas comunes.

La IGJ desreguló la adecuación de countries a la forma de propiedad horizontal

Cómo se explica que el pase a propiedad horizontal es optativo

Con la nueva resolución, se establece que las personas jurídicas que fueran titulares de bienes y espacios públicos de los clubes de campos y demás conjuntos inmobiliarios preexistentes al Código Civil, y cuyos accionistas/socios sean propietarios de lotes de los mismos, “podrán” adecuar sus estatutos a las previsiones del Código, dijo Álvarez.

Para esto deberían dictar las correspondientes normas y reglamentos (expresamente dice que deberán adoptar una expresa decisión sobre las “adecuaciones funcionales” de sus estatutos) y dictar un “Reglamento de Adecuación”, aclaró.

Finalmente, se establece que si, como consecuencia de la adecuación, las personas jurídicas debieran iniciar un cambio de jurisdicción, deberán inscribirse en el nuevo Registro Público provincial, e informarlo a la IGJ para cancelar la inscripción en la ciudad de Buenos Aires, afirmó el experto.

Álvarez consideró positiva esta norma, ya que junto con las anteriores tres resoluciones antes dictadas por la “nueva” IGJ, se busca desregular la intervención del organismo en la vida diaria y cuestiones privadas de las personas jurídicas de la jurisdicción CABA, limitando sus funciones al acto registral y sin interposición de cuestiones de índole dogmático y pragmático en su decidir.

Qué dice el Código sobre los countries propiedad horizontal

Se define como conjuntos inmobiliarios, a clubes de campo, barrios cerrados, parques industriales o náuticos

El Código Civil define que son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico, independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial.

• Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas.
• Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real, tomando la forma de propiedad horizontal especial.
• Limitaciones y restricciones reglamentarias. De acuerdo a las normas administrativas aplicables, el reglamento de propiedad horizontal puede establecer limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares, como así también fijar reglas de convivencia.
• Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal.
• El reglamento puede establecer la extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios
• El reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones a la transmisión de unidades, pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas.
• Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales, violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento.

Fuente: iProfesional

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Desde el año 2011 el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires ha emitido diferentes normativas técnicas, dándole un marco legal obligatorio para la construcción y especialmente el mantenimiento de las instalaciones fijas contra incendio. Desde la original Disposición 415 hasta la actualidad se han ido ajustando los requisitos para las empresas y los controles en las instalaciones. También se ha pasado de los registros en papel del año 2011 a los actuales inscripciones e informes técnicos digitales que obligatoriamente deben subirse a la página web de la AGC, con las diferentes periodicidades según las características de la instalación.

De esta manera los propietarios o usuarios de las instalaciones debe obligatoriamente registrar las mismas en el sitio web de la Agencia Gubernamental de Control (AGC), seleccionar una empresa mantenedora de la lista de habilitadas que figuran en esa misma página. Como siguiente paso, la empresa seleccionada debe aceptar el mantenimiento, efectuar las tareas pertinentes, las reparaciones si las hubiere o la reposición de elementos faltantes y subir a través del representante técnico el informe correspondiente en el sitio web.

Con la inscripción de la instalación se emite una oblea con código QR similar al del uso en ascensores y montacargas. Ese código QR será escaneado por el funcionario del GCBA en las inspecciones de rutina o programadas.

Para poder inscribir y dar de alta a la instalación el propietario o usuario debe tener una clave de seguridad que se obtiene del sitio AGIP.

Es de resaltar que tanto la falta de la declaración de la instalación, cuanto la falta de registro de los informes técnicos de la empresa mantenedora, son pausibles de multas cuyo monto será determinado por la autoridad de aplicación.

Las empresas mantenedores podrán asesorar a sus clientes sobre el particular con el objeto de abordar a una solución favorable.

Módulo A – Sistemas de HIDRANTES CONTRA INCENDIO

Cuando se produce un incendio es necesario que las instalaciones contra incendio (IFCI) funcionen correctamente desde el primer momento.

Estas instalaciones no son utilizadas periódicamente, por lo que sólo un adecuado mantenimiento puede garantizar su inmediata disponibilidad.

INSTALACION A BASE DE HIDRANTES – COMPONENTES

• Tanque de agua: es la reserva de agua para incendio que puede ser exclusiva o compartida con el servicio sanitario (es aplicable solo para sistemas húmedos).
• Cañerías: son los tubos que permiten circular el agua desde la boca de impulsión y del tanque hasta los Hidrantes.
  Equipo de presurización: es el equipo que permite lograr la presión necesaria en el sistema (aplicable solo a sistemas húmedos).
• Boca de Incendio Equipada (BIE): a través de sus elementos componentes dirige el agua desde la cañería al fuego.

BOCA DE INCENDIO EQUIPADA (BIE) – COMPONENTES

• Gabinete B.I.E. (boca de incendio equipada)
• Válvula
• Manguera contra incendio
• Lanza
• Llaves de ajustar uniones

Debe asegurarse que la válvula, la manguera y la lanza se encuentren perfectamente hermanadas, para ello deben coincidir los diámetros y tipos de roscas.

MANGUERAS CONTRA INCENDIO
Las tareas de mantenimiento y prueba hidráulica de las mangueras contra incendio deben cumplir con la Norma IRAM N* 3594.
Las mangueras deben contar con “etiqueta de registro de tareas” colocada entre la unión de bronce y la manguera (no son autorizadas las etiquetas adheridas con pegamento, cinta u otro medio). También deben llevar sobre la superficie de la manguera, en el primer metro y con carácter indeleble la sigla y número de serie que permita identificar individualmente cada manguera.
El material de las mangueras permitido es de fibras sintéticas con recubrimiento interior de elastómero.

LLAVES DE AJUSTAR UNIONES
Cada BIE debe contar con 2 llaves de ajustar uniones que permitan el acople o desacople de las uniones, ya sea a la válvula, lanza u otra manguera.

LANZAS
Una lanza contra incendios es un elemento destinado a conectarse a una manguera de incendios y generar un chorro de agua para extinguir incendios.
Las lanzas cuentan con un cuerpo (de cobre o bronce) y una boquilla de bronce.
Podemos encontrar distintos tipos de boquillas: salida directa, a cierre lento, a chorro pleno y niebla.

BOCA DE IMPULSION
También denominadas Toma de Bomberos son una o más conexiones en la línea municipal o en la entrada del edificio, para uso de los servicios públicos de incendio.

Es de uso exclusivo para los bomberos, para poder abastecerse de agua del edificio en caso de necesidad.
Pueden ser “de Piso” (se ubican en la acera) o “de Pared” (se ubican en el ingreso al edificio, luego de la línea municipal y antes del ingreso).

Deben llevar la inscripción “Bomberos”. (en caso de boca de impulsión de rociadores automáticos, lleva la inscripción : “Bomberos – IRA”

En el caso de Boca de impulsión de Piso, la válvula se aloja en una cámara bajo piso con marco y tapa de 0,40 x 0,60 mt. Debe ser mantenida y limpiada frecuentemente, ya que el agua que ingresa a la cámara, en la mayoría de las veces no tiene lugar para el escurrimiento.

Videos sobre tareas en las instalaciones fijas contra incendio pueden verse en el canal de Youtube de MATAFUEGOS ORLANDO.

ALGUNOS DEFECTOS EN INSTALACIONES FIJAS CONTRA INCENDIO

NORMATIVAS EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES

• Ordenanza 40473/85
• Ley 2231: Modifica a la Ord. 40473. Artículo 1° – Se crea el Registro de Fabricantes, Reparadores y Recargadores de Extintores (Matafuegos) y equipos contra incendios y el Registro de Fabricantes, Reparadores e Instaladores de Instalaciones Fijas.
• Código de Edificación viejo: planos aprobados anterior a 2019
• Código de Edificación a partir de 2019 – Reglamento Técnico (v.2) Ley 6116
• Resolución Nº 405/AGC/19. Registro de Fabricantes, Reparadores, Instaladores y Mantenedores de Instalaciones Fijas Contra Incendios
• Resolución Nº 412/AGC/19: Reglamento técnico a cumplir por los propietarios de las instalaciones fijas contra incendio y por las empresas mantenedoras.

NORMAS IRAM

• NORMA IRAM Nº 3546
  Servicio de mantenimiento de instalaciones fijas contra incendios.
• NORMA IRAM Nº 3619
  Evaluación técnica de instalaciones fijas contra incendios
• NORMA IRAM Nº 3594
  Mangueras para extinción de incendios. mantenimiento y prueba hidráulica, incluidas las conexiones y las lanzas

Arq. Adrian Orlando
Posgrado IFCI – U.B.A.
Miembro Subcomité Elementos c/Incendio IRAM
Miembro C.D. Cámara Arg. de Seguridad
Gerente de Matafuegos Orlando SRL

Por consultas técnicas o legales, comunicarse al teléfono +54 11 15 4144 2784 o por correo electrónico a info@orlando-srl.com.ar

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