Asambleas de consorcio virtuales en tiempo de coronavirus

Una pregunta recurrente a partir que la OMS decretó que el contagio con el coronavirus se considera una pandemia, es la de establecer si, bajo las actuales circunstancias, es posible realizar asambleas Virtuales, suplantando lo normado por el Código Civil y Comercial, conforme al dictado de normas de carácter nacional[1]  y norma local (CABA)[2] que establecen el aislamiento obligatorio.

La única manera de tomar decisiones en un consorcio es a través del órgano deliberativo, según lo previsto en el artículo 2058[3] del CCCN. El espíritu de las normas de aislamiento social, preventivo y obligatorio, hacen indispensable que los administradores de consorcios, establezcan protocolos y procedimientos acordes a la situación epidemiológica, limitando la circulación y aglomeración de personas en espacios comunes. –

En este escenario, es absolutamente imposible el desarrollo presencial de una asamblea. Toda la normativa apunta a su suspensión hasta el levantamiento del aislamiento obligatorio. En virtud de ello nos preguntamos: ¿En qué medida es válida la convocatoria a una asamblea virtual? ¿Existiría alguna posibilidad de tomar decisiones en un consorcio sin el requisito de estar presente en una asamblea? ¿Es posible la toma de decisiones fuera del ámbito de la asamblea conocida y reglamentada?

El art. 2056 del CCCN prescribe:  Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:

1. m) Determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación…”

Los legisladores, dejaron en claro, que todos los consorcios tienen dentro de su reglamento, alguna mención sobre el tema de las asambleas, en cuanto a su convocatoria, periodicidad y notificación, para el caso que alguno de los reglamentos no las tuviera incorporadas, la nueva normativa trae algunos artículos que pueden suplir la falta, ellos son el: arts. 2059, 2060, 2061, 2062 y 2064.

SI bien no distingue las asambleas en “ordinarias” y “extraordinarias” nos inclinamos a entender que se respeta lo establecido en los reglamentos, si es que estuvieran diferenciadas, especialmente en lo que se refiere al plazo de la convocatoria que es distinto entre ellas.

Tal como se encuentra redactado, los legisladores utilizaron el término «reunión» de propietarios, al referirse a la definición de asamblea al igual que lo hacen en el art. 2058,^[4]  dos veces en dos artículos distintos.

¿Qué se entiende por reunión?

“Se entiende por reunión a la agrupación de varias personas en un momento y espacio dados voluntaria o accidentalmente. La reunión es una de las expresiones más características de todo ser vivo que se considere gregario y esto es especialmente importante en el caso del ser humano. La reunión de diferentes individuos en un lugar y momento específico puede llevarse a cabo de manera planificada, con un objetivo delimitado y con un tiempo de duración planeado, pero también puede darse de manera espontánea, por razones casuales y sin mayores propósitos.”^[5]

De ello se podría interpretar que la toma de decisiones se haría únicamente en una forma «presencial». ^[6]

Es justamente, esta reunión la que se encuentra suspendida, por lo tanto, ninguna duda cabe, que, con la legislación vigente, no existe posibilidad alguna de utilizar algún método de los denominados tics [7]   para suplir las asambleas presenciales. –

¿Cuáles son los escenarios posibles para la toma de decisiones en el período de suspensión de las asambleas?

A nuestro entender el consorcio debería diferir las siguientes cuestiones que únicamente se deciden en asamblea. El resto de las decisiones que le competen al administrador establecidas en el CCCN y las leyes locales, se encuentran a salvo de estos decretos.

1) Establecimiento de expensas extraordinarias (art. 2048 C.C. y Com)[8]

2) Rendición de cuentas (Art. 2067 inc. e)

3) Nombrar y despedir al personal del consorcio (art 2067 inc. f)

Renovación del mandato del administrador

El instituto de la renovación del administrador se encuentra normado en la ley 5932 (que modifica la ley 941 CABA): Duración: “El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado por ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa (90) días de cumplidos los dos (2) años de otorgamiento de reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.

El administrador tiene un plazo de un año para el ejercicio de su función.

Es designado, su mandato puede ser renovado, y removido antes de su vencimiento, por asamblea ordinaria o extraordinaria con la mayoría absoluta establecida en el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación.

(Conforme texto Art. 1º de la Ley Nº 5.932, BOCBA N° 5286 del 03/01/2018).”

Es aquí donde se plantea el gran interrogante, ¿el administrador sigue en sus funciones, por imposibilidad de convocar a asamblea por las imposiciones establecidas en los DNU vigentes hasta el 31.3.20? ¿Se encuentran los propietarios habilitados para auto convocarse y elegir un nuevo administrador, por vencimiento del mandato?

Entendemos que el administrador deberá seguir en sus funciones hasta que pueda convocar una asamblea para que pueda ser reemplazado o confirmado en sus funciones, dado que la jurisprudencia entiende que “cuando se encuentra vencida la designación del administrador y no se designa uno nuevo, este permanece en el cargo hasta su reemplazo, en forma concordante con lo previsto por el art 257 de la Ley General de Sociedades. El simple vencimiento del término para el cual fue designado el administrador no produce ipso iure la cesación de la designación en el cargo cuyas funciones subsisten en tanto no fuera revocado el mandato por los otorgantes (sumario nro. 25934 de la base de datos de la secretaría de documentación y jurisprudencia de la Cámara civil (Cnciv. Sala E CDPHC/SER S/RENDICION DE CUENTAS 7/05/15)[9]   y, por ende, estaría prohibido a los propietarios auto convocarse para nombrar un nuevo administrador, por las razones ya expuestas.

(*) Abogada/mediadora. [email protected]

[1] DNU 260/2020

[2] 2020-2592-GCBA DGDYPC

[3] CAPÍTULO 5. Asambleas.

Artículo 2058.- Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:

1. a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;
2. b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;
3. c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento
4. d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere.

[4] Artículo 2058.- Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver.

[5] Definición ABC http://www.definicionabc.com/general/reunion.php.

[6] Asambleas. Incorporaciones del nuevo Código Civil y Comercial. pág 200/201.Libro Administrando en los tiempos del nuevo Código Civil y Comercial. Manual teórico práctico para consorcios de Propiedad Horizontal-2da edición actualizada 2016. Dras Liliana Mabel Corzo/Diana Claudia Sevitz.

[7] Las tecnologías de Información y Comunicación (TICs) son el conjunto de herramientas relacionadas con la transmisión, procesamiento y almacenamiento digitalizado de la información. Un aliado del emprendimiento, tanto en nuevos conceptos como en lo tradicional.

[8] Debe también pagar la expensas comunes extraordinarias dispuestas por resoluci

[9] MILLA GARCIELA C/COSNROCIO BERNARDO DE IRIGOYEM 126 Y 130 S/NULIDAD E ASAMBLEA Cámara Civil sala L – Expte 75235/2017 28/12/18

Citar: elDial.com – DC29D3

Publicado el 30/03/2020

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