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¿Con qué formas de comunicación contamos para notificar fehacientemente en la propiedad horizontal en época del coronavirus?

eldial

En primer término, debemos aclarar el concepto de notificación fehaciente, debido a la confusión de algunos propietarios y administradores, acerca de los requisitos requeridos para que una notificación pueda alcanzar la categoría de fehaciente. –

 

Su definición: es la notificación de la que se dispone un justificante de que ha sido recibida, indicándose la fecha de recepción. Las formas de notificación fehaciente, antes de la última codificación [2]fueron los telegramas con acuse de recibo, el fax y la carta documento y últimamente han ido evolucionando hacia una comunicación electrónica. –

Sus requisitos son simples: si alguien quiere comunicar algo a otro, sea por una obligación impuesta por la ley o por un acto unilateral volitivo, debe estar seguro que el otro recibió el mensaje para que pueda considerarse «fehaciente”. –

 

Situación durante el aislamiento sanitario obligatorio.

Durante muchos años, antes de la aparición de los medios virtuales, la notificación por excelencia, fue la carta documento, siendo muy útil para comunicar fehacientemente ya que no se requería la presencia de un escribano público en el acto de imposición ni en el de la entrega.-

A partir del DNU 260/2020 del 12.3.20 y con el establecimiento de la emergencia sanitaria, que nos obliga, aún hoy, a un aislamiento obligatorio, dentro de nuestras casas, un acto tan sencillo como es enviar a otro una comunicación, en las formas tradicionales,[3] se vio alterado por las condiciones particulares de esta pandemia. –

Considerado el servicio de correos como esencial, conforme el DNU 297/20, art 6to.inc, 21,[4] siempre estuvo a disposición de los usuarios la posibilidad de enviar notificaciones vía carta documento, carta con aviso de retorno y telegramas, debiendo obtener del certificado correspondiente para el traslado hacia la oficina postal.

Algunas personas que integran los grupos de riesgos o se encuentran imposibilitados de conseguir los famosos “salvoconductos” están impedidos de poder notificar por imposibilidad del traslado. –

En tal sentido, una de las maneras de poder comunicarse fehacientemente con los propietarios, proveedores y encargados, es a través de otros medios alternativos, en diversos soportes entre los que podemos encontrar los mails, WhatsApp, Messenger, etc.-

La tecnología ha avanzado abarcando otros medios de comunicación Esto nos aleja de la creencia que solo una carta documento tiene esa eficacia.

Es en ese entendimiento, que nos preguntamos si nuestra legislación positiva permite esa forma de comunicación electrónica dándole validez y eficacia. –

 

Intercambio de mails- su valor probatorio

Nadie duda que el envío de mails durante muchos años, fue un alivio para la comunicación y para las transacciones comerciales, millones de mensajes y documentación se han cursado, y es aún hoy una herramienta eficaz, en las administraciones de consorcio. Hace varios años que los administradores envían a los propietarios, las liquidaciones de expensas, comunicaciones, videos, fotos, rendiciones de cuentas, convocatorias a asambleas; etc., vía e-mail. –

El Código Civil y Comercial en su ARTICULO 318.- establece que: “Correspondencia. La correspondencia, cualquiera sea el medio empleado para crearla o transmitirla, puede presentarse como prueba por el destinatario, pero la que es confidencial no puede ser utilizada sin consentimiento del remitente. Los terceros no pueden valerse de la correspondencia sin asentimiento del destinatario, y del remitente si es confidencial”.

Incluso en esta pandemia, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con fecha 15.3.20 se ordenó la suspensión de la entrega en formato papel de las liquidaciones de expensas en los consorcios, reemplazando el formato papel físico por el digital, mientras subsista el aislamiento, con el fin de reducir el riesgo de propagación del contagio del coronavirus[5] indudablemente el medio escogido para este tipo de envíos es el mail.

Nuestro sistema jurídico se encuentra caracterizado por el que «afirma prueba», y si alguien afirma que lo notificó y el otro lo niega, tendrá que demostrar que fidedignamente lo ha efectuado. Respecto al valor probatorio de los instrumentos particulares, en este caso el mail, que no lleve firma digital [6], el art 319[7] de CCCN fija las pautas de su interpretación. –

Entre ellos, el juez apreciará:

  • congruencia entre lo sucedido y narrado
  • claridad y precisión en el texto
  • usos y costumbres y prácticas del tráfico
  • relaciones precedentes
  • confiabilidad de los soportes utilizados
  • procedimientos técnicos que se apliquen

 

Algunos fallos que le otorgan valor probatorio a los e- mails

Dado que, durante el aislamiento, el intercambio de e-mails, cobrará vital importancia para el desenvolvimiento del consorcio y la facilitación de la tarea del administrador y siendo la tendencia jurisprudencial la de otorgarle valor como principio de prueba por escrito, agregamos algunos fallos reveladores que le otorgan valor probatorio. –

“Si bien las constancias de correos electrónicos constituyen documentos que, por carecer de firma digital, no pueden ser equiparados a los instrumentos privados en cuanto a su valor probatorio, ello no obsta a que se las pueda presentar en juicio para probar un contrato, siendo consideradas como principio de prueba por escrito.” CNCom., Sala D, 2/3/10, Bunker Diseños S.A. c. IBM Argentina S.A., CNCom., Sala D, 2/3/10, Bunker Diseños S.A. c. IBM Argentina S.A., www.la leyonline.com.ar”[8]

“Si bien, como regla, no puede asignarse valor probatorio a un correo electrónico que no cumple con los arts. 2 y 5 de la Ley 25.506 sobre ‘firma digital’, no existe impedimento para ponderarlo como medio de prueba cuando su contenido aparece verosímil de acuerdo a las demás pruebas y la sana crítica.”[9]

A la hora de tener que notificar en forma fehaciente, el administrador deberá extremar los cuidados para que el mensaje que pretende enviar llegue a destino[10], al propietario en el lugar correcto, a los fines de evitar ulteriores conflictos. –

Una buena comunicación genera confianza, cualquiera sea el soporte, ahuyenta cualquier sospecha y garantiza una buena praxis de las funciones propias de la tarea del administrador, en especial en esta época.

 

La irrupción del WhatsApp como medio de notificación fehaciente.

WhatsApp es el nombre de una aplicación que permite enviar y recibir mensajes instantáneos a través de un teléfono móvil (celular). El servicio no solo posibilita el intercambio de textos, sino también de audios, videos y fotografías. La denominación de WhatsApp procede de un juego de palabras de la lengua inglesa.

Es decir que, en la actualidad, con el desarrollo de las tecnologías y el avance de medios electrónicos de comunicación en desmedro de la correspondencia tradicional y la elección cada vez más de envío de mensajes en soportes electrónicos, en especial, del “WhatsApp” y siempre y cuando los destinatarios elijan el modo privado de comunicación y no sean públicos, nos preguntamos si a la luz de nuestra legislación estos pueden ser considerados para efectuar una notificación fehaciente. No dudamos, que es el medio elegido por millones de personas para comunicarse y ha cobrado una vigencia medular como consecuencia de la situación mundial imperante. –

Analicemos los fundamentos normativos para considerar su idoneidad:

El art. 287 del Código Civil y Comercial[11], establece que los instrumentos privados pueden estar firmados o no; el WhatsApp por su característica está encuadrado dentro de los instrumentos particulares no firmados, como los impresos, registros visuales o auditivos de cosas o hechos y, cualquiera que sea el medio empleado, los registros de la palabra o información. –

Y posteriormente el Artículo 288 trata sobre la prueba de autoría, o sea de quién emanó, a través de la firma, consistiendo en el nombre del firmante, o un signo; si es un instrumento electrónico, se suple con la firma digital. –[12]

A su vez también se encuentra fundamentación en el art 319 del CCCN, que determina su valor probatorio[13]

Los mensajes de WhatsApp constituyen una fuente de prueba, siendo que, a través de esta metodología de comunicaciones por vía electrónica, se produce un intercambio de información, se suscitan conflictos y se generan contenidos que eventualmente pueden ser necesarios de evidenciar dentro de un pleito judicial. Es el dato electrónico, mediante el cual las partes intentarán valerse a fin de crear la necesaria convicción hacia el juzgador sobre la ocurrencia o no de un hecho controvertido.[14]

La jurisprudencia ya ha dejado sentadas las bases acerca que los mensajes enviados por cualquier sistema de mensajería electrónica, entre ellos el WhatsApp, son un medio de comunicación y, como tal, permite el envío de documentos electrónicos que pueden instrumentar actos y hechos jurídicos. Estos documentos, al ser electrónicos, satisfacen el requerimiento legal de la escritura, previsto en el art. 6 in fine de la ley 25.506 (Ley de Firma Digital) y, por lo general, se sostiene que están firmados al indicar el nombre y/o el nombre de usuario del autor (cfr. Bender, Agustín, «El correo electrónico como prueba en la jurisprudencia y en el Proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación», publicado en Sup. Doctrina Judicial Procesal 2013 (marzo), DJ 27/11/13, 91). Nuestros tribunales han interpretado que “los correos electrónicos que carezcan de firma digital o de firma electrónica reconocida o acreditada deben ser considerados meros documentos particulares no firmados, o bien, principio de prueba por escrito en los términos del CCIV 1191 (cfr. CNCiv, Sala I, 11/08/05, in re «Leone, Jorge Néstor c/ Maquieira, Jorge Sabino s/ Cobro de sumas de dinero»; en igual sentido, esta CNCom, Sala D, 02/03/10, in re «Bunker Diseños SA c/ IBM Argentina SA s/ ordinario»), no poseyendo estos documentos, por sí mismos, valor probatorio intrínseco (cfr. esta CNCom, esta Sala A, 11/04/18, in re «Gestam Argentina SA c/ Unionbat SA s/ ordinario»; bis idem, 30/06/17, in re «Casano Gráfica SA c/ Ligier SA s/ ordinario»; ter ídem, 27/06/06, in re «Coop. de Viv. Créd. y Cons. Fiduciaria Ltda. c/ Becerra Leguizamón Hugo Ramón s/ Incidente de apelación»)”. Mas, la prueba por excelencia, a tales efectos, está dada por el peritaje informático, debiendo el experto encargarse de identificar cuáles fueron los equipos de origen y de destino del mensaje y, además, recabar cualquier otro dato de utilidad que permita determinar el contenido del e-mail en cuestión (en igual sentido, Calvinho, Gustavo, «La prueba de los correos electrónicos», LL 2010-E, 276).[15]

Entendemos que se encuentran dados los fundamentos por los cuales consideramos que los mensajes de WhatsAspp son idóneos para notificar fehacientemente, y en caso de disconformidad y desconocimiento del receptor deberá probar, en sede judicial, la veracidad [16]de la comunicación, que en nada se diferencia de cualquier prueba a realizar sobre una pieza postal que sea desconocida por la contraparte en un juicio. –

 

¿Qué comunicar vía e- mail o WhastsApp en época del coronavirus?

A partir que la OMS decretó que el contagio con el coronavirus se considera una pandemia, conforme al dictado de normas de carácter nacional [17]y norma local (CABA) [18]que establecen el aislamiento obligatorio, hizo indispensable que los administradores de consorcios, establecieran protocolos y procedimientos acordes a la situación epidemiológica, limitando la circulación y aglomeración de personas en espacios comunes.

En este escenario, es absolutamente imposible el desarrollo presencial de una asamblea. Toda la normativa apunta a su suspensión hasta el levantamiento del aislamiento.

En este escenario el administrador, se encuentra vedado de la realización de las mentadas asambleas, y por el plazo que dure, no deberá cumplir con las siguientes notificaciones fehacientes, impuestas por el código. –

⮚ La Convocatoria a asambleas (art. 2059 y 2067 inc. a)[19]

⮚ Las proposiciones que se efectúen en una asamblea que deben comunicarse fehacientemente a los ausentes (art. 2060 segunda parte)

Sí debe comunicar por ejemplo, todas las recomendaciones efectuadas por el Gobierno Nacional y el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, con referencia a la pandemia, notas de carácter general, liquidaciones de expensas, notificación a los propietarios dentro de las 48 hs. de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio ( art 2067, inc k); etc., y todas las que hagan a su función como administrador respecto a su mandante y los únicos elementos comunicacionales para poder materializarlos son los mails y los mensajes de WhatsApp.

 

Conclusión

El mundo, a partir de la pandemia, ha cambiado radicalmente, dejando paso a una forma de relacionarnos, casi con exclusividad a través de una masiva incorporación de Internet y las redes sociales en nuestras vidas, como único medio de relacionarnos.

Hoy los mails, Facebook, Skype, Linkedin y WhatsApp significan mucho más que medios de comunicación. Nadie se resiste ya a utilizarlos y disfrutar sus ventajas. –

Hace diez años era impensable que nos pudiéramos comunicar en un consorcio a través de los distintos tipos de mensajerías, todo estaba sustentado en soporte papel y toda la administración debía ser archivada siempre en ese sistema. Hoy es cosa del pasado. De pronto vamos hacia un mundo en el que las notificaciones son virtuales, quedando excepcionalmente algunas en soporte papel y en este tiempo nos sentimos acompañados por el nuevo Código Civil y Comercial. –

[1] Abogada/mediadora. dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar

[2] Ley 26.994, C.C y Com. que entró en vigencia 1ero. de agosto de 2015

[3] Cartas documento, telegramas, cartas con acuse de recibo

[4] Las del operador designado por el Estado para prestar el servicio postal universal, con el fin de prestar los servicios de recogida, admisión, transporte, clasificación, distribución y entrega a los exclusivos efectos de garantizar dicho servicio postal universal.

[5] DI-2020-2592-GCABA-DGDYPC

[6] Art. 3ero. de le ley 25506 “en los instrumentos generados por medios electrónicos, el requisito de la firma de una persona queda satisfecho si se utiliza una firma digital, que asegure indubitablemente la autoría e integridad del instrumento

[7] Art 319 CC y Com.-Valor probatorio. El valor probatorio de los instrumentos particulares debe ser apreciado por el juez ponderando, entre otras pautas, la congruencia entre lo sucedido y narrado, la precisión y claridad técnica del texto, los usos y prácticas del tráfico, las relaciones precedentes y la confiabilidad de los soportes utilizados y de los procedimientos técnicos que se apliquen.

[8] Citar: elDial.com – AA5F2C Publicado el 27/05/2010- Copyright 2020 – elDial.com – Editorial Albrematica – Tucumán 1440 (1050) – Ciudad Autónoma de Buenos Aires – Argentina

[9] Partes: Skillmedia S.R.L. c/ Estudio ML S.A. s/ ordinario Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial Sala/Juzgado: D Fecha: 7-nov-2017

[10] En este caso, a la casilla de mail que le ha suministrado el propietario

[11] Artículo 287. Instrumentos privados y particulares no firmados

Los instrumentos particulares pueden estar firmados o no. Si lo están, se llaman instrumentos privados.

Si no lo están, se los denomina instrumentos particulares no firmados; esta categoría comprende todo escrito no firmado, entre otros, los impresos, los registros visuales o auditivos de cosas o hechos y, cualquiera que sea el medio empleado, los registros de la palabra y de información.

Lea más: https://leyes-ar.com/codigo_civil_y_comercial/287.htm

[12]Código Civil y Comercial Nacional

Artículo 288. Firma La firma prueba la autoría de la declaración de voluntad expresada en el texto al cual corresponde. Debe consistir en el nombre del firmante o en un signo.

En los instrumentos generados por medios electrónicos, el requisito de la firma de una persona queda satisfecho si se utiliza una firma digital, que asegure indubitablemente la autoría e integridad del instrumento.

[13] Código Civil y Comercial Nacional – Artículo 319. Valor probatorio

El valor probatorio de los instrumentos particulares debe ser apreciado por el juez ponderando, entre otras pautas, la congruencia entre lo sucedido y narrado, la precisión y claridad técnica del texto, los usos y prácticas del tráfico, las relaciones precedentes y la confiabilidad de los soportes utilizados y de los procedimientos técnicos que se apliquen.

[14] Doctrina – Prueba electrónica: “Los mensajes de WhatsApp y su acreditación en el proceso civil.”

Por IADPI -29 octubre, 2018, Gastón Bielli

[15] PRENAVAL SEGURIDAD SRL C/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS SANTOS DUMONT 2719/21/23/55 S/ ORDINARIO: Kölliker Frers – Uzal .CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO COMERCIAL – A.

Fecha: 22/10/2019 Fallo en extenso Citar: elDial.com – AG5BD2 CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO COMERCIAL

[16] Se prueba por una pericia informática

[17] DNU 260/2020

[18] 2020-2592-GCBA DGDYPC

[19] Porque se encuentran suspendidas por los DNU

FUENTE:: elDial.com – DC2AA8

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ACTUALIZACIÓN DEL FONDO FIDUCIARIO DE ENFERMEDADE ACTUALIZACIÓN DEL FONDO FIDUCIARIO DE ENFERMEDADES PROFESIONALES

Informamos que conforme lo establecido por la Disposición SRT 8/2023 a partir del 01/09/2023, período AFIP a declarar 08/2023, el nuevo valor del FFEP será de $301.
En el día de la fecha, se publicó el decreto 438 En el día de la fecha, se publicó el decreto 438/2023, el cual informa los individuos que serán beneficiados con un bono, el monto del mismo, como también algunos empleadores, podrán computar a cuenta del pago de sus contribuciones patronales declaradas.

Para poder obtener la lectura completa del Boletín Oficial, puede ingresar a www.acapph.org.ar
La FATERyH cerró un 44% más un bono de $20.000 e La FATERyH cerró un 44% más un bono de $20.000 en cuatro tramos de septiembre 2023 a enero 2024. CCT 589/10 y 590/10.

El acuerdo establece un incremento no acumulativo y se aplicará, de la siguiente forma:

Septiembre 2023: 11 % sobre el salario básico para la cuarta categoría establecida en el art 6 del CCT 589/10, aplicándose en forma proporcional a las restantes categorías establecidas en el referido artículo. Además, se le adiciona un bono remuneratorio de $20.000.

Octubre 2023: 11 % sobre el salario básico para la cuarta categoría establecida en el art 6 del CCT 589/10, aplicándose en forma proporcional a las restantes categorías establecidas en el referido artículo. Además, se le adiciona un bono remuneratorio de $20.000.

Noviembre 2023: 11 % sobre el salario básico para la cuarta categoría establecida en el art 6 del CCT 589/10, aplicándose en forma proporcional a las restantes categorías establecidas en el referido artículo. Además, se le adiciona un bono remuneratorio de $20.000.

Enero 2024: 11 % sobre el salario básico para la cuarta categoría establecida en el art 6 del CCT 589/10, aplicándose en forma proporcional a las restantes categorías establecidas en el referido artículo. Además, se le adiciona un bono remuneratorio de $20.000.

Recordamos que desde Agosto del 2023, se aplica el último tramo del aumento (6%) de acuerdo a la anterior paritaria. La cual compartimos a continuación:
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Estimados Socios y amigos, En virtud del artícul Estimados Socios y amigos,

En virtud del artículo de publicado por el portal “Boletín de Pequeñas Noticias”, el día 15 de febrero a cargo del Sr. Claudio García de Rivas, nos vemos en la obligación ética e institucional de realizar este comunicado.

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Les informamos que hemos sumado un nuevo beneficio Les informamos que hemos sumado un nuevo beneficio para los Administradores de Consorcio. 

Desde la Comisión Directiva de ACAPPH, se consiguió realizar una alianza con el banco Santander, en el cual quienes realicen la apertura de una cuenta bancaria para un Consorcio (desde el link o banner patrocinado) tendrán bonificado por un año el mantenimiento de esa cuenta y a su vez, un acreditación de $20.000 como regalo.

Además, si sos socio de ACAPPH, con tu primera apertura desde el link o banner patrocinado, se te bonifica la última cuota de tu abono mensual como socio. 

Próximamente, informaremos más beneficios con exclusividad para nuestros socios.

Para mas info, ingresa a nuestra web www.acapph.org.ar

¡Les deseamos un buen fin de semana!

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Informamos que ya se encuentra abierta la inscripc Informamos que ya se encuentra abierta la inscripción, al «Curso de Administrador Profesional», para todo el país. La fecha de inicio es el próximo 13/03/2023 y se desarrollará a distancia por medio de la plataforma ZOOM.

Recordamos que este curso, cuenta con un programa de contenidos el cual permite capacitarse para poder ejercer la actividad de Administrador de Consorcios en cualquier sitio de la Argentina. Además, el certificado que se brinda al aprobar el curso, es el que permite habilitar al administrador a inscribirse en el Registro Público de Administrador (RPA) de CABA.

Por consultas e inscripciones, enviar email a secretaria@acapph.org.ar

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El próximo 13/02/2023 se llevará a cabo una nuev El próximo 13/02/2023 se llevará a cabo una nueva "Jornada de Renovación de Matrícula para Administradores de Consorcios" vía plataforma Zoom. La misma es obligatoria, para renovar anualmente la matrícula en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Por consultas o por inscripción, escribinos a secretaria@acapph.org.ar

Les recordamos que para los SOCIOS ES SIN CARGO.

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Finalmente, y luego de una larga espera, se public Finalmente, y luego de una larga espera, se publicó el decreto 1734/2022, en el Boletín Oficial con fecha 24/11/2022, Nº 29.392. El gobernador de la Provincia de Buenos Aires reglamentó la ley 14.701, creadora del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal provincial, cuya inscripción en él por quienes ejercen la actividad es totalmente obligatoria.

Debemos tener en cuenta, que esta norma deja sin efecto “la facultad de organizar y controlar el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, creado por la Ley N° 14.701 asignada a la Dirección de Defensa de las y los Consumidores y Usuarios, dependiente de la Dirección Provincial de Defensa de los Derechos de las y los Consumidores y Usuarios de la Subsecretaría de Desarrollo Comercial y Promoción de Inversiones del Ministerio de Producción, Ciencia e Innovación Tecnológica por medio del Decreto N° 54/20 y modificatorios”. Además, por medio del artículo 4° del mentado decreto se determina “Crear la Unidad de Coordinación del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires, dependiente de la Dirección Provincial de Personas Jurídicas y bajo la órbita del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, la que estará a cargo de UN/A (1) Responsable Ejecutivo/a con rango y remuneración equivalente a Director/a, conforme los cargos vigentes que rigen en la Administración Pública Provincial; Ley Nº 10.430 y su Decreto Reglamentario Nº 4161/96 (T.O. Decreto Nº 1869/96) cuyas misiones y funciones se encuentran establecidas en el Anexo II (IF-2022-24601760-GDEBA-DPPJMJYDHGP) que forma parte integrante del presente”.

Ahora sólo queda realizar las adecuaciones presupuestarias necesarias para dar cumplimiento a lo dispuesto por el decreto, las que deberán ajustarse a las previsiones contenidas en el Presupuesto General del ejercicio vigente (v.g. art. 6° del Decreto).
El Sindicato Único de Trabajadores de Edificios d El Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH), publicó la nueva escalas salarial correspondiente noviembre 2022, incluyendo los valores acordados con el sector empleador en el marco del convenio paritario 2022.

Las presentes planillas incluyen los montos salariales, plus y beneficios de las categorías vigentes en todo el país para las trabajadoras y trabajadores de edificios incluidos en los CCT 589 y 590/10.

El presente acuerdo contempla, además, próximos aumentos para enero de 2023.
El próximo 14/12/2022 se llevará a cabo una nuev El próximo 14/12/2022 se llevará a cabo una nueva "Jornada de Renovación de Matrícula para Administradores de Consorcios" vía plataforma Zoom. La misma es obligatoria, para renovar anualmente la matrícula en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Por consultas o por inscripción, escribinos a secretaria@acapph.org.ar

Les recordamos que es la última del año.

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